أثارت مسألة تملك غير اللبنانيين للحقوق العينية العقارية في لبنان الكثير من الجدل والانتقادات وقد وضع القانون عدة ضوابط لأكتساب غير اللبنانيين لهذه الحقوق تتلخلص بالآتي:

شروط التملك

من حيث المبدأ لا يجوز لاي شخص غير لبناني طبيعيا" كان ام معنويا" او لأي شخص معنوي لبناني يعتبره القانون بحكم الاجنبي تملك اي حق عيني عقاري في الاراضي اللبنانية أو اي حق عيني ينص عليه القانون الا بعد الحصول على ترخيص يعطى بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية . اما الشخص الذي لا يحمل جنسية صادرة عن دولة معترف بها او الشخص الذي يتعارض تملكه مع احكام الدستور لجهة رفض التوطين فلا يجوز له ان يتملك اي حق عيني من اي نوع كان .

ان الاشخاص المعنويين اللبنانيين الذين يعتبرون في بعض الحالات  بحكم الشخص الاجنبي هم عادة الشركات والتي تنقسم الى فئتين شركات الاشخاص مع الشركات المحدودة المسؤولية وشركات الاموال عندما لا يملك جميع الحصص فيها اشخاص طبيعيون لبنانيون ممنوع عليهم ، حسب نظامها ، التفرغ عن تلك الحصص الى غير اللبنانيين او الى غير الشركات اللبنانية الصرف بالنسبة للفئة الاولى وبالنسبة للفئة الثانية التي تتألف مبدئيا" من الشركات المغفلة وشركات التوصية بالاسهم عندما لا تكون جميع اسهمها اسهما" اسمية يملكها اشخاص طبيعيون لبنانيون او شركات لبنانية صرف يحظر نظامها التفرغ عن تلك الاسهم الى غير الاشخاص الطبيعيين اللبنانيين او الى غير الشركات البنانية الصرف .

اما الحقوق العينية العقارية  فقد حددتها المادة العاشرة من القرار رقم 3339 تاريخ 12 تشرين الثاني 1930 وهي التالية : الملكية، التصرف، السطحية، الانتفاع، حق الافضلية على الاراضي الخالية المباحة، الارتفاقات العقارية، حقوق الرهونات : الرهن والبيع بالوفاء الامتيازات والتأمينات ، الوقف ، الاجارتين  الاجارة الطويلة ، الخيار الناتج عن وعد بالبيع.

وقد اعفي من الترخيص للتملك :

تملك الاشخاص الطبيعيين والاشخاص المعنويين غير اللبنانيين او المعتبرين بحكم غير اللبنانيين عقارات مبنية او مخصصة للبناء لا تزيد مساحتها في جميع الاراضي اللبنانية على ثلاثة آلاف متر مربع .

اكتساب الحقوق العينية العقارية استنادا" الى احكام قانون الاستملاك.

الحق الناشيء عن وصية او هبة معقودة بين غير اللبنانيين الذين يدخلون  في عداد ورثتهم عند وفاتهم وخاصة الاصول والفروع والازواج.

الحقوق الناشئة عن عقود الانتفاع والايجار العادي عندما تكون مدتها اقل من عشر سنوات .

الحقوق الناشئة عن عقد الايجار المنصوص عليه بالقرار رقم 12 الصادر في 16/1/1934 ( نظام المساقاة  Bail emphyteotique ) عندما تكون مدتها اقل من عشرين سنة .

الحقوق الناشئة عن عقود  الرهن او البيع بالوفاء او بالاسغلال  متى كانت مدة الاستغلال  اقل من عشر سنوات.

واذا زادت مدة اي عقد من العقود المذكورة اعلاه عن المدة المحددة له فلا يصح اكتساب الحقوق موضوعه الا  بعد الحصول على ترخيص .

التأمينات والامتيازات لا تحتاج الى ترخيص.

وتجدر الاشارة الى انه في بعض الحالات قد يكون لدائن غير لبناني دين ناشىء عن رهن او بيع بالوفاء او بالاستغلال او تأمين او امتياز ففي هذه الحالة يحق له ان يشتري الحق العيني رضاء" او بالمزايدة بواسطة القضاء دون ترخيص سابق اذا لم يتقدم مزايد لبناني  لشرائه ببدل الطرح المحدد لاول مزايدة او ببدل يزيد على الدين المؤمن وملحقاته شرط ان يبيعه من لبناني في مهلة لا تتجاوز السنتين من تاريخ ابرام قرار الاحالة واذا لم يتحقق هذا الشرط جاز لوزارة المالية بيع الحق العيني بالمزايدة.

يعتبر الازواج والزوجات والاولاد القاصرون اي الذين لم يبلغوا ثماني عشرة سنة كاملة بحكم الشخص الواحد لاجل تعيين المساحات التي يجوز للاشخاص غير اللبنانيين تملكها.

وفي كل الاحوال لا يجوز ان يتجاوز ما يتملكه الاشخاص الطبيعيون والاشخاص المعنويون غير اللبنانيين او المعتبرون بحكم غير اللبنانيين نسبة  ثلاثة بالمئة من مجموع مساحة الاراضي اللبنانية على الا تتعدى الثلاثة بالمئة في كل قضاء من مجموع مساحته والعشرة بالمئة من مساحة محافظة بيروت .

واذا كان  احتساب النسب سهلا" ومعروفا"  بالنسبة الى المساحات فانه  في الشركات اللبنانية المعتبرة بحكم غير اللبنانية متى كان يملك اكثرية الحصص او الاسهم فيها شركاء لبنانيون طبيعيون او شركات لبنانية صرف يحظر نظامها التفرغ عن هذه الحصص او الاسهم لغير اللبنانيين فانه تحتسب نصف المساحة التي تتملكها لتحديد النسب.

طلب الترخيص وسريانه

 يقدم طلب الترخيص باكتساب حق عيني او حق عيني عقاري الى وزارة المالية ويعين فيه العقار والحق العيني المطلوب اكتسابه ويحال على مجلس الوزراء مع اقتراح بقبوله او رفضه ولهذا المجلس سلطة استنسابية بمنح الترخيص او رفضه ولا تخضع قراراته بالرفض لرقابة اية سلطة من السلطات .

يبقى مرسوم الترخيص ساري المفعول خلال سنة من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية ويسقط مفعوله بعد انتهاء هذه المدة ما لم يكن سبب التأخير ناتجا" عن نزاع قضائي بين المرخص له ومن تلقى الحق منه وسجلت الدعوى في السجل العقاري خلال مهلة السنة او كان يوجد حائل قانوني خارج عن ارادة المرخص له ؛عندها يقف سير هذه المهلة طيلة مدة المحاكمة او الى ان يزول الحائل القانوني .

جزاء المخالفين ومصير الاتفاقات

يعاقب القانون بعقوبة الاشغال الشاقة المؤقتة وبغرامة تتراوح بين قيمة الحق العيني وثلاثة اضعافها كما يقضي بمصادرة العقارات كل من يقدم افادة او بيانا" او تصريحا" مخالفا" للحقيقة او يشترك او يتدخل باي وجه من الوجوه في تصديق عقد او تسجيله.

اما الاتفقات المعقودة بصورة مخالفة لقانون تملك غير اللبنانيين لحقوق عينية عقارية في لبنان فهي باطلة بطلانا" مطلقا" وبحكم غير الموجودة كما يعد باطلا" كل عمل قانوني ابرم عن طريق شخص مستعار اي غير المشتري الحقيقي الذي يكون غير لبناني وكل بند يرمي الى ضمان تنفيذ مثل هذا العمل او الالزام بالتعويض في حال عدم تنفيذه.

لكن لا شيء يمنع من عقد اتفاقات خاصة ضمن حدود المساحة القصوى المسموح بتملكها من غير لبناني عندما يكون مشروطا" نفاذها  الحصول على الترخيص الواجب ضمن مهلة لا يمكن ان تزيد عن السنة بحيث عند انقضاء هذه المهلة دون الحصول على الترخيص تعتبر هذه الاتفاقات باطلة حكما" دون لزوم لاية معاملة.

ان الشخص الطبيعي غير اللبناني الذي لا ينجز تشييد البناء على الحق موضوع التملك في مهلة اقصاها خمس سنوات من تاريخ التسجيل في السجل العقاري قابلة للتمديد مرة واحدة بقرار من مجلس الوزراء او الشخص المعنوي غير اللبناني الذي لا يخصص العقار موضوع التملك في الغاية التي من اجلها تملك او منح الترخيص خلال المهلة المذكورة اعلاه يسقط حقه أو يلغى ويباع العقار من قبل وزارة المالية ويصادر الربح الناتج عن البيع لمصلحة الخزينة بعد ان يعاد الى صاحب الحق كامل الثمن والنفقات القانونية .   

هذا ملخص  لبعض النقاط المهمة في قانون اكتساب غير اللبنانيين الحقوق العينية العقارية في لبنان ويبقى التساؤل هل ان هذا القانون كاف لجعل اللبنانيين مطمئنين على مصير ارض وطنهم  ام نحتاج الى تشريع جديد يكون اكثر تشددا" ... . 

المحامي روميو مروان